Setiap lahan punya batas seberapa besar bangunan boleh berdiri di atasnya. Batas itu dinyatakan dengan empat angka: KDB, KLB, KDH, dan GSB. Keempatnya didefinisikan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, dan nilainya untuk tiap lokasi ditetapkan pemerintah daerah.
Arti keempat angka
| Singkatan | Kepanjangan | Yang diatur |
|---|---|---|
| KDB | Koefisien Dasar Bangunan | Perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas lahan. Menentukan seberapa banyak lahan boleh tertutup bangunan. |
| KLB | Koefisien Lantai Bangunan | Perbandingan luas seluruh lantai bangunan terhadap luas lahan. Menentukan total luas lantai, sehingga berpengaruh ke jumlah lantai. |
| KDH | Koefisien Daerah Hijau | Perbandingan luas ruang terbuka di luar bangunan yang dipakai untuk taman atau penghijauan terhadap luas lahan. |
| GSB | Garis Sempadan Bangunan | Garis batas yang tidak boleh dilewati bangunan, ke arah depan, belakang, maupun samping. |
KDB dan KDH biasanya ditulis dalam persen. KLB sering ditulis sebagai angka desimal, misalnya 1,2, yang artinya total luas lantai boleh sampai 1,2 kali luas lahan.
Contoh: lahan 10 × 20 m
Misalkan Anda punya lahan 10 × 20 m, jadi luasnya 200 m². Untuk contoh ini kita pakai angka berikut. Ini angka perumpamaan, bukan aturan daerah mana pun.
| Ketentuan | Nilai contoh | Hitungan | Batas untuk lahan ini |
|---|---|---|---|
| KDB | 60% | 60% × 200 m² | lantai dasar maks. 120 m² |
| KLB | 1,2 | 1,2 × 200 m² | total lantai maks. 240 m² |
| KDH | 20% | 20% × 200 m² | area hijau min. 40 m² |
| GSB depan | 4 m | diukur dari batas depan lahan | bangunan mulai 4 m dari depan |
Mengecek sebuah rancangan
Sekarang kita uji rancangan rumah dua lantai: lantai dasar 8 × 14 m dan lantai dua 8 × 12 m. Dari 88 m² lahan yang tidak tertutup bangunan, 40 m² dipakai untuk carport dan jalan setapak, sisanya taman.
| Yang dicek | Rancangan | Batas | Hasil |
|---|---|---|---|
| Luas lantai dasar (KDB) | 8 × 14 = 112 m², atau 56% | maks. 120 m² (60%) | Memenuhi |
| Total luas lantai (KLB) | 112 + 96 = 208 m², atau 1,04 | maks. 240 m² (1,2) | Memenuhi |
| Area hijau (KDH) | 88 − 40 = 48 m², atau 24% | min. 40 m² (20%) | Memenuhi |
| Jarak dari batas depan (GSB) | 4 m | min. 4 m | Memenuhi |
Perhatikan bahwa carport berlantai beton tidak dihitung sebagai area hijau. Kalau seluruh sisa lahan diperkeras, rancangan ini gagal di KDH walaupun lolos KDB dan KLB.
Dari mana angka yang sebenarnya?
Nilai KDB, KLB, KDH, dan GSB berbeda di tiap lokasi. Ketentuan tata bangunan yang berlaku untuk sebuah lahan dimuat dalam Keterangan Rencana Kota (KRK) yang diterbitkan pemerintah kabupaten atau kota. Mintalah KRK lahan Anda sebelum mulai merancang.
Angka-angka ini diperiksa saat Anda mengajukan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), yaitu perizinan untuk membangun, mengubah, atau memperluas bangunan. Pengajuannya dilakukan lewat SIMBG, sistem daring milik pemerintah.
Menghitungnya dengan cepat
Aplikasi pra-desain Octopus memeriksa KDB, KLB, KDH, dan GSB setiap kali data rancangan berubah. Lihat fitur utama Octopus.
Sumber
- Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, Pasal 1 (JDIH BPK, status: berlaku). Definisi GSB, KRK, KDB, KDH, KLB, PBG, dan SIMBG diambil dari pasal ini.